Da li neko drugo lice može umesto mene da potpiše kupoprodajni ugovor?

Sve pravne i faktičke radnje vezano za nepokretnosti, u postupku kupoprodaje, zakupa i drugih imovinsko pravnih pitanja mogu da se sprovesti na osnovu potpisanog i overenog punomoćja. Punomojće je jednostrana izjava volje kojim se ovlašćuje treće lice da preduzima pravne i faktičke radnje u vaše ima i za vaš račun, sa istim dejstvom kao da ste ih vi preduzeli.

Koji su granice ovlašćenja punomoćnika u postupku kupoprodaje?

Punomoćnik je obavezan da se kreće u granicama datih ovlašćenja, iz kojih razloga je bitno da se granice ovlašćenja jasno i precizno definišu. Za neke pravne poslove zakon zahteva specijalno punomoćje, dok je za neke dovoljno i generalno punomoćje.

Da li punomoćnik može da me zastupa u pregovorima?

Punomoćnik u vaše ime i za vaš račun u granicama datih ovlašćenja može da vas zastupa pregovorim, da preduzima određene radnje i daje izjave volje koje mogu da proizvedu određena pravna dejstva. U nekim transakcijama čak je poželjno da lice koje poseduje pregovaračke veštine, dobro je upoznat sa materijom i pravnom regulativom da vam pomogne i zastupa vas prilikom pregovaranja.

Da li punomoćnik može da me zastupa kod javnog beležnika?

U Republici Srbiji, ugovori koji za predmet imaju promet nepokretnosti da bi proizveli pravno dejstvo moraju biti overeni kod nadležnog javnog beležnika ( javnobeležnička solemnizacija-strožija forma). Punomoćnik na osnovu valjanog punomoćja koje prolazi proveru kod javnog beležnika u smislu sadržine i forme može u vaše ime da zaključi i potpiše ugovor o prometu nepokretnosti.

Šta treba da sadrži punomoćje i forma punomoćja?

Punomoćje mora da sadrži vaše lične podatke i lične podatke punomoćnika iz identifikacionog dokumenta (lična karta, pasoš), podatke o nepokretnosti, i radnje na koje je punomoćnik ovlašćen.

Vrlo bitno je da se obratiti pažnja na formu punomoćja. Na osnovu usvojenih izmena ZOO punomoćje za raspolaganje nepokretnošću može biti i u formi overe potpisa. Ovu formu možete obezbediti kod notara u zemlji vašeg boravka, ili u diplomatskom – konzularnom predstavništvu Republike Srbije, pod uslovom da ste državljanin Republike Srbije. Punomoćje overeno kod stranog notara je strana isprava i da bi proizvela dejstvo u Republici Srbiji nephodno je da bude legalizovana, odnosno snabdevena Haškim apostilom, odnosno ako je reč o državi sa kojom Republika Srbija ima zaključen bilateralni sporazum Haški apostil nije obavezan. Postoje države gde je neophodna puna legalizacija.

Da li punomoćnik mora biti advokat, ili to može biti i neko drugo lice ( prijatelj, član porodice itd)?

Može biti bilo koje lice, poslovno sposobno.

Da li punomoćnik može da me zastupa u poreskom postupku vezano za poreske obaveze u postupku kupoprodaje i drugim prenosima nepokretnosti ?

Nakon izvršene transakcije, a vezano za određenu nepokretnost nastupaju određene poreske obaveze u smislu Zakona o porezima na imovinu i drugih relevantnih poreskih propisa. Sve obaveze u vezi poreskih propisa, podnošenje odgovarajućih poreskih prijava, prijem rešenja, uplata poreza, takođe može da se sprovede bez vašeg prisustva uz angažovanje punomoćnika koji će to uradit za vas u vaše ime i za vaš račun.

Kad prestaje punomoćje vezano za određenu nepokretnost?

Od momenta izdavanja i predaje punomoćja vi uvek možete opozvati punomoćje na isti način na koji ste ga izdali, i o tome obavesti punomoćnika da su njegova ovlašćenja prestala kako od momenta opoziva isti ne bi preduzimao radnje u vaše ime i za vaš račun.
U svako slučaju punomoćje prestaje preduzimanjem svih radnji za koje je punomoćje izdato.

Još jedna napomena na koju se treba skrenuti pažnja a to je postojanje reciprociteta za sticanja prava svojine na nepokretnosti ukoliko niste državljanin Republike Srbije. O ovome ćemo pisati u nekim narednim tekstovima.

U narednim tekstovima obradićemo poreski tretman prometa nepokretnosti, poreske olakšice i poreska oslobođenja.

Autor:Sanja Šarić
Spec.pravnik
Medijator za rešavanje sporova u privredi